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宜家大手笔投资商业地产 购地自建一平米也不会出售
http://xwangyan3.com.cn2020-11-11

8月15日,宜家家居位于上海宝山的新店开门纳客,这个被宜家定位为亚洲最大的宜家家居店,是宜家进驻中国15年后开出的第13家店面,相比其他外资零售商动辄上百家门店数量,宜家这一扩张步伐一度被解读为“蜗牛速度”。

然而,从去年起,宜家系开始发力中国市场——尤其是商业地产领域——之所以称之为宜家系,是因为隐秘在“宜家”这一品牌背后的是包括宜家家居以及宜家购物中心等强势业务在内的商业王国,而上述两大板块又共同构筑了宜家“家居卖场+购物中心”捆绑经营模式,这亦是宜家未来在中国的主要经营模式。

“宜家购物中心目前在中国有三个项目在建,总面积有100万平方米,如果找到合适地块,我们计划在北京、上海等地再新增店面。”英特宜家购物中心中国区董事总经理丁晖对中国房地产报记者表示,目前宜家手头上没有一块土地储备,所有项目从拿到地的第一天开始,就进行规划设计,宜家只是一家商业企业。

尽管宜家高层一再强调,宜家所从事的并非地产商角色,但业内人士认为,宜家在中国多年来坚持购地自建,“一不小心”成了在华的最大外资地主,其土地增值部分蔚为可观。

不承认“蜗牛速度”

今年5月,英特宜家一行到北京通州考察投资环境,传达出北京第三家门店将落户通州的信号。丁晖说,英特宜家确实有计划在北京再开一家购物中心的打算,亦同时在广州和上海有新店拓展计划,但目前尚处于选址阶段。

从选址到拿地,再到设计、开发建设,注定是一个漫长的过程。回顾宜家家居在中国的开发模式,除了广州项目外,其余12家均为自己买地自己建设,一定程度上影响了宜家在中国的扩张速度。

“但这并不能说明宜家在中国的扩张速度慢,大家根本不了解宜家才有这样的评论,实际上,宜家公司对每一个店面要求的质量都很高,别的公司租赁店面投入的成本很少,但其产出也没法和宜家比。”丁晖并不认同外界对宜家“蜗牛速度”的质疑。

在丁晖看来,如果全球业绩每年要增长10%~15%,比如每年销售额为300亿欧元,成长的量就为30亿欧元,除以一个店1亿欧元的营业额,即是说每年全球新增30家店就可以了,分到中国每年新增一家已经是正常的速度。“现在中国每年开三家店,在宜家全球开发速度上已经属于是第一类的国家了。说宜家开店速度慢,完全是误解。”

英特宜家购物中心集团总裁约翰·泰格纳曾坦承英特宜家在中国的准备期是相当漫长的,而找地是在中国开店的最大挑战,大多时间英特宜家都耗在选址与拿地上。丁晖亦说,从选址拿地、到设计建设,再到后期装修施工,一个大型购物中心至少要5年的周期才能建成。

目前,丁晖的精力主要放在无锡、北京、武汉三家正在建设的购物中心上。“家居卖场+购物中心”模式是为宜家在中国的一项重要的升级战略。

宜家品牌创始人英格瓦·坎普拉德和他的家族创办了三家大型企业:英卡控股、英特宜家控股和伊卡罗公司。英特宜家控股旗下又包含了英特宜家系统公司、英特宜家购物中心集团、英特宜家地产公司和英特宜家财务投资公司。2001年,英特宜家控股与英卡控股合资成立英特宜家购物中心集团,在中国开发商业综合体的即为英特宜家购物中心集团。而“宜家家居”这一品牌为英特宜家系统公司拥有,它在1998年通过授权英卡控股公司做“宜家家居”而进入中国内地市场。

2009年8月,英特宜家购物中心集团进军中国,在上海设立中国总部,并在三年内在无锡、北京大兴区及武汉斥资拿下面积约70万平方米的地块。仅仅这些已经购入的土地面积就已经超出了宜家家居在过去十年所累积的土地面积总和。据称,去年11月,英特宜家集团总部又向中国区新批了120亿元~150亿元资金,用来拓展新的项目。

丁晖描述宜家家居与英特宜家购物中心的关系是“战略合作伙伴”关系,捆绑布局而又相互独立。据其透露,双方合作方式灵活,共同的项目要双方一起选址,但是运营主要由购物中心来做,对于一些购物中心扎堆或者交通偏远的地区,英特宜家购物中心不会选择进驻,宜家家居则具有是否独立建店的选择权和决定权。

据其透露,宜家家居的目标是进入经济排名在前20~25名的城市,而购物中心则主要选择排名前10的城市。

一平方米也不出售

明年,英特宜家无锡购物中心将率先进行“家居卖场+购物中心”模式运营。按照计划,英特宜家未来拿到的地块,亦将按照这种模式进行全方位规划和运营。

英特宜家购物中心北京项目则将包含宜家家居、高档百货、电影院、餐饮等约500个商户和7000个停车位。它将被建成一个比大悦城、万达广场会规模更大的“生活之城”,预计年均人流量达到3000万。

愿景很美好,但现实环境或许是横亘在英特宜家面前的一道难题。一位商业地产研究专家对记者表示:“零售巨头自建物业,目的就是打破单一经营模式,通过多业态经营以寻找稳定的收入来源。但是宜家开设购物中心将面临不小的挑战,第一,宜家并没有雄厚的租户资源,招商有一定难度;第二,目前中国的商业地产面临过剩风险,宜家能否凭借自有的经营理念做足本土化,站稳脚跟,还需时间来检验。”

事实上,丁晖并不担心中国商业地产的“过剩”或者“泡沫”。他认为,中国的购物中心很多,但好的不多,宜家是纯粹做商业的公司,追求的不是地产升值,且“独立建店模式”商业理念奉行了70年,有信心打造出高质的购物中心项目。

另外一面,商业地产自持经营需要大量的资金投入亦是业界公认,宜家大手笔投资商业地产的资金从何而来

丁晖告诉记者,英特宜家在中国开发的购物中心项目,有超过50%的资金来源于上述两大股东的投资,其余则向国内外银行等金融机构融资。仅北京、无锡、武汉三个项目,总投资额就将达到100亿元,目前已经投入了60多亿元。

“英特宜家的经营理念就是长期投资且持有物业,我们的购物中心一平方米都不会出售。”丁晖说,未来几年,英特宜家在中国还会坚持购地自建的模式。

不过,现阶段中国土地强烈的投资属性加上宜家品牌对周边房产价格的带动作用,其中产生的巨大利润,宜家不能不为所动。

以北京大兴的英特宜家项目为例。2009年,宜家以7.9亿元人民币拍得的大兴西红门商业综合区二期用地,第二年,北京兴创置地投资有限公司拍得相邻的三期、四期用地时,花去了24.35亿元人民币。两个地块的均价,比宜家当初购地溢价1倍以上。

“按照中国目前地价的涨幅,宜家拥有的上百万平方米土地资产,将是一笔不菲的收益。”上述商业地产专家如是评论。

丁晖透露,现下也在考虑是否可以将英特宜家的产品线适当延伸,比如自建购物中心项目时,周边配套的公寓以及写字楼项目,是否也可以由宜家来开发。“不过,仅仅还在思考阶段,目前还是以购物中心项目为主。”丁晖强调。


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